ここから始める新築家作り

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プロローグ~家作りへの第1歩~

STEP1:住宅ローンについて

家を建てることは、一生で一番大きな買い物です。夢の扉を開くには、入り口の前で立ち止まり、今あなたがいくら持っているか、いくらなら返していけるかを、もう一度計算しましょう。

ほとんどの方が住宅ローンを利用すると思いますが、年収と貯蓄額から、毎月返していける額を計算し、家族構成や、ライフスタイルを考えて、最適な支払い方法を考えましょう。

金融商品や、より良い返済方法の窓口として、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談することも良いでしょう。

STEP1:住宅ローンについて
STEP1:住宅ローンについて

借りられる額より、無理なく返せる方法を検討する

STEP2:建設用地について

土地はすでにお持ちですか?それとも、土地からお探しですか?
土地から探す場合は、住宅施工業者の選定ができない場合があります。

土地選びから始める場合、希望する土地が、『建築条件付』として、土地と建物のセット販売の住宅購入になる場合が多いからです。

『建築条件付』とは、売主(事業主)が指定した住宅会社による施工、もしくは売主自体が施工を行なうという事です。

土地の契約後に建物の請負契約となりますが、指定した期間内に指定の工事店などと契約しなければ、土地の契約そのものも無効になります。

事業主(売主)による住宅仕様と工事価格設定になっていますので、仕様の変更ができても、基本的には、建売住宅と同じと考えても良いと思います。

STEP2:建設用地について

土地が無い場合、施工業者を選ぶことは困難

STEP3:良い土地の見つけ方

ここでは、良い土地の見つけ方を、簡単にアドバイスします。

通勤、通学、買い物などの利便性はもちろん、治安状況、近隣住民の様子、上空架線、ゴミの収集場所などもチェックしましょう。周辺の環境は昼と夜で変わる場合もあります。
情報収集のために近くの方とお話してみることも良いでしょう。

方角ですが、前面道路南向きの土地が人気です。
北向き道路の土地であっても、南に庭を作りやすいことや、南向きの土地より安いなどの利点もあるので、参考に入れましょう。

その土地に上下水道やガス管が埋設されているか否か、地盤状況の良し悪しによっては、新しく埋設費用や地盤改良工事が必要となったりしますので、チェックが必要です。

STEP3:良い土地の見つけ方

土地選びは慎重に

STEP4:工法を知る

工法の種類として、木造、鉄筋コンクリート(RC)造、鉄骨造、パネル造、ユニット造、ログハウス造などが一般的です。それぞれ性能など特徴がありますが、安くて、後日の改装などに対応しやすいのは木造です。この場合の木造とは日本の伝統的な工法である(在来)の『軸組み工法』を指します。

木造軸組み工法は、ピン工法とも呼ばれ、土台に柱下部のほぞを入れ、梁材などの階上横架材を柱上部のほぞに上から入れ込む仕組みで、この柱のほぞ入れがピン工法と言われる由縁です。
地震に対しては柱と柱との間に、筋交いと呼ばれる斜材で対応します。RC造や鉄骨構造の方が頑丈ですが、技術の向上により、今の基準で適正に建てられた住宅では、構造用合板の使用や剛床造、指定金物をふんだんに使っているので、地震に対しても十分対応できるようになっています。

STEP4:工法を知る

在来木造工法でも地震に強い家が作れる

STEP5:住宅会社選びのポイントを知る

お客様のご希望を親身になって話を聞く会社である事はもちろん、スタッフのマナーの良い会社である事、ご予算に合った商品提案と工事日程の説明、仕様の取り決めの手順など、素人に分かりやすい説明ができる会社かは、選ぶ際のポイントとなります。

独自の商品や技術も重要ですが、会社の理念など、お客様と住宅工事に対する姿勢、資格、資金力、加入団体、法令などの理解力と実施状況、アフターサービス、保証体制、過去の物件にてのトラブルなども確認できればさらに良いでしょう。

そしてなによりのポイントは、その会社が実際に建てた家の完成見学会や、構造見学会に参加することをお勧めします。

STEP5:住宅会社選びのポイントを知る

どんな風に施工をしているのか、積極的に現地見学会に参加しましょう

STEP6:住宅会社選びのポイント

住宅作りとなると、コマーシャルでよく見る、立派な住宅展示があるハウスメーカーを思い浮かべると思いますが、ハウスメーカーでは、設計の自由度が制限されたていたり、実際の施工もどこの誰だか分らない下請けの会社が行なっているケースがほとんでです。
たくさんコマーシャルをしているから安心だと思いがちですが、コマーシャルや住宅展示場に掛かる経費はお客様の住宅価格に上乗せされるので、割高になります。

地元の建築業者は施工が不安だとか、何かあった場合の対応に疑問をもたれるかも知れませんが、直施工として、安く工事ができることや、地元で信頼の置ける会社の方が、口コミを重視した営業展開を行うので、クレームに対しても敏感にしてくれる筈です。

STEP6:住宅会社選びのポイント

信頼できる地元住宅会社を選びましょう

STEP7:図面打ち合わせ

いよいよ、夢のマイホーム作りです。

同じ大きさで、同じ仕様の家でも、施工金額に差が出ることをご存知でしょうか?もし、少しでも安くなる家がお望みなら、四角形や長方形の総2階建てが良いでしょう。反対に、折りかね型など出隅入隅の多い形状の建物は割高になります。

設計にあたっては、少しでも建築法令や民法をご存知の方が良いと思います。設計士さんに、家族構成、必要な部屋数、趣味なども伝えて、現在お持ちの家具の大きさや配置、必要な収納量、生活導線、隣家状況、外観や外構を検討することも必要です。
あなたの夢が大きいと、なかなか図面に収まりません。作図に当たっては、できるだけ設計士さんにお任せして、良く相談し、良く話を聞き、分からない時は質問する事を心掛けてください。

建築確認交付後の変更はできませんから、十分話し合って決定してください。

STEP7:図面打ち合わせ

図面の作成は慎重に、建築許可後の変更は簡単にいきません

STEP8:良い施工の見分け方

欠陥住宅の特集をテレビで見られることもあるでしょうが、いわゆるポカミス的な工事はあっても、話題になるくらいの欠陥のある家は稀です。

家に重要な性能として、地盤安定性、耐久性、耐震性、耐風性、耐水性が挙げられます。そのチェック項目として、木造軸組み工法に限定して、少し触れていきます。

まず地盤の安定性についてお話します。地盤の良し悪しは、地盤調査(住宅だとスウェーデンサウンディング方式が一般的)を行うことです。そして、データの結果を、施工業者に良く説明してもらってください。

その上で基礎工事についても、正しい施工方法であることの確認を行い、鉄筋やコンクリートの品質書を確認できればより安心です。

耐久性については木造住宅の場合、材木が乾燥状態であるかがポイントになります。高湿度状態では材木の腐食、蟻害の発生が促されるからです。使用する木の材質や通気方式などが、確認できれば良いでしょう。

耐震性については、安定した基礎であることはもちろんですが、建築構造図面どおりに筋交が入っているか、指定金物を正しく施工しているか、筋交材や柱、桁梁材に大きな欠き込みが無いか、土台や桁梁の継ぎ合わせの仕口方法や、土台と基礎のボルトの筋結状態がチェックポイントです。

耐風性については、屋根、小屋部分において、束と束との間に筋交は入っているか、屋根垂木材にあおり留め(金物)が入っているか、束と梁には金物で筋結されているかがポイントです。

耐水性については、窓周りや通気口などのダクト周り、ベランダの立ち上がり、屋根谷部分や下屋根との取り合い部分に、指定の防水処理施工がなされているかがポイントになります。

正しい施工方法の見分け方として、住宅金融公庫仕様書や住宅性能保証仕様書などの書籍が参考になると思います。

STEP8: 良い施工の見分け方

テレビで見るような欠陥住宅は稀

STEP9:優良な住宅にするには

第三者の検査機関と住宅性能表示

STEP8でお話した、正しい施工の見分け方は、素人ではなかなか分かりづらいですね。そのために第三者のチェック機関があるのです。

第三者のチェック機関として、(財)住宅保証機構やJIO(日本住宅保証検査機構)、ジャパンホームシールドなどが挙げられます。各社、価格や検査内容、保証内容が違います。詳しくはホームページなどで確認すると良いでしょう。

良質な住宅を手に入れるために、その家の価値の基準として、住宅性能表示制度があります。これは、「地震に対する強さ」「火災の安全性」「省エネルギー対策」など10項目からなり、その等級によって住宅性能の評価がされております。内容など詳しい情報は、ホームページで確認できます。

いずれの方法も、ローンの優遇を受けられることや、後日、住宅を売却する際に、優良物件の価値評価となります。第三者の検査と住宅性能表示制度の利用に当たっては費用や手続きのこともありますので、住宅会社にお尋ね、ご相談してください。

STEP9:優良な住宅にするには

住宅にも、価値評価が求められる時代です

STEP10:夢を実現しましょう

今の住宅は、建築法令の改正により、住宅の性能は格段に良くなっています。第三者の検査が無くとも、行政や民間の確認検査会社が構造と完了時の検査を行なっています。また、品質確保法の制定により、建築を行なった住宅会社は構造および雨水の進入に対して、完成後10年間の手直し保証の義務があります。そう言う意味からしても、先に述べましたが、コンプライアンスのしっかりした地元の会社であれば大丈夫だと思います。

重要なことは、施工店を信用し、分からないことや、疑問があれば質問してください。一軒の住宅も、職人側にとっては大事な作品です。住宅会社は夢を形にすることを誇りとして仕事を行っています。

住宅は完成した後も、メンテナンスなどが必要です。施工者と信頼関係を築き、定期的な手入れを行うことで、住宅の価値を維持することを心掛けてください。

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